成都專業(yè)市場運營差異的不同結(jié)局

　　為了了解專業(yè)市場現(xiàn)在的狀況，華西都市報記者在采訪中了解到，當(dāng)初建設(shè)熱火朝天的各個專業(yè)市場，現(xiàn)在的表現(xiàn)已經(jīng)出現(xiàn)了分化。有的專業(yè)市場運營相當(dāng)成功，無論是招商，還是銷售，都達到了理想效果，開業(yè)后的市場情況也日漸喜人。

　　與之相反的是，部分專業(yè)市場卻一再延遲開業(yè)運營時間。城北的一些專業(yè)市場就一再延遲了預(yù)定的開業(yè)運營時間。有的項目一期運營后，二期或者三期，都對原來的規(guī)劃進行了調(diào)整，專業(yè)市場不再是其唯一的選擇。這樣推遲交房或開業(yè)的專業(yè)市場，會讓很多投資者和經(jīng)營者對這些專業(yè)市場的前景持觀望態(tài)度。

　　為何會造成一再延遲開業(yè)時間呢？“一般來說，專業(yè)市場崛起的數(shù)量與日后的行業(yè)競爭成正比，不久的將來，每個市場又憑借什么樣的法寶方能在競爭中處于不敗之地？”華西城市與房產(chǎn)研究院首席研究員、復(fù)旦大學(xué)EMBA導(dǎo)師溫利陽博士在談到專業(yè)市場時曾說，縱觀成都各大專業(yè)市場，無論區(qū)位還是硬件標準其實并沒有很懸殊的差距，后期運營能力才是對開發(fā)企業(yè)最大的考驗，這也將決定各個市場能否從如林高手中脫穎而出。專業(yè)市場更強調(diào)運營商通過策劃、融資、招商、建設(shè)、運營等一系列運作，使商業(yè)體具備穩(wěn)定的、持續(xù)增長的租金或銷售收益，以獲取長期性的現(xiàn)金流、或者現(xiàn)金流貼現(xiàn)收益，這是一個持續(xù)性的過程。這個過程中，肯定有的做得好，有的做不走。

成都專業(yè)市場招商難？

　　發(fā)端于五年前，爆發(fā)于三年前的專業(yè)市場，在經(jīng)過幾年的爆發(fā)式發(fā)展后，如今將直面最殘酷的市場檢驗招商。在前期通過鼓吹“投資回報率”屢屢上演開盤售罄后，如今的專業(yè)市場能達到當(dāng)初承諾招商標準的并不多。

　　統(tǒng)計顯示，僅城北已建和在建的專業(yè)市場就高達上千萬平米，在市場容量有限的情況下，專業(yè)市場的洗牌已成為一場必然的變革。

　　直面招商　　專業(yè)市場露出“狐貍尾巴”

　　“年收益率12%，8年收回成本。”“租金可低月供，坐享政府紅利。”這是城南一專業(yè)市場在三年前銷售時打出的誘人回報承諾。不過，去年商家入駐后卻發(fā)現(xiàn)，由于市場位置偏遠，尚未形成商業(yè)氛圍，能租出去的鋪子寥寥無幾。

　　鐘先生買了一間90多平米的商鋪花了70多萬元，“總價雖然不貴，但租金太低了，現(xiàn)在每個月租金也就2000元錢，還不夠當(dāng)初買鋪子時的貸款利息�！�

　　許多人都抱有鐘先生這樣的想法，不過目前來看，租金要漲上去難度也挺大的。租鐘先生鋪面的李女士在這里做的是建材生意，每個月的流水也就三四萬塊錢，除去水電氣，兩個工人的工錢，房租等費用，利潤也就三四千，如果生意稍不給力就可能虧損。在租住戶不掙錢的情況下，租金的上漲顯然成為了“無源之水”。

　　現(xiàn)在鐘先生和許多房東都被專業(yè)市場管理方要求再繳納一定的費用用于市場的拓展和推廣。據(jù)市場管理方負責(zé)人介紹，前期的推廣主要是賣鋪子，現(xiàn)在的推廣則是為了給商業(yè)帶來更多生意，整合資源。不過鐘先生等業(yè)主卻希望專業(yè)市場管理方能采用先帶來人氣和生意，再來分成的模式。目前，雙方還沒有找到一個都能接受的方式。

　　在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)其他一些汽配、石材、藥材專業(yè)市場也都存在這樣的問題，入場后人氣不足，經(jīng)營戶的生意暗淡。根據(jù)四川家具行業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計，最近兩年四川市場的家具產(chǎn)量和銷量都取得兩位數(shù)增長，不過由于建材類家居市場的發(fā)展，單店的營業(yè)額反而有所下降，未來還將延續(xù)這一發(fā)展趨勢。

　　“概念股”難走遠　　運營能力檢驗實力
　　面對一哄而上的專業(yè)市場，面對上千萬平方米的經(jīng)營面積，不少市場研究人士對包括成都建材市場在內(nèi)的專業(yè)市場前景表示擔(dān)憂，他們普遍認為如此大的體量，顯然大大超過了市場的實際需要。

　　“招商是最能也是最終檢驗專業(yè)市場是否獲得市場認可。”成都家慈地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理張猛認為，市場容量就那么大，在同質(zhì)化，重復(fù)建設(shè)，無序經(jīng)營的背景下專業(yè)市場必定將面臨一場優(yōu)勝劣汰的洗牌。應(yīng)該說目前專業(yè)市場的發(fā)展并非是按照市場規(guī)律在辦事，更多的是在“玩概念”，專業(yè)市場可以說是一只概念股，但是概念股最終仍要看其究竟有多大的價值。

　　為什么成都的專業(yè)市場層出不窮？業(yè)內(nèi)人士分析認為，一方面是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，另一方面則是盲目上項目的結(jié)果。前兩三年，由于房地產(chǎn)行業(yè)的火爆，成都各大建材家居市場生意非常紅火，加上政府的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，“將三環(huán)路以內(nèi)的各式專業(yè)市場搬遷調(diào)整到繞城高速路以外”，被眾多投資開發(fā)企業(yè)視為涉足專業(yè)市場的良機，紛紛在新都、青白江、雙流、龍泉等區(qū)域圈地，大建體量驚人的專業(yè)市場。

　　專業(yè)市場的擴大式發(fā)展，部分趁著熱潮采取“短、平、快”開發(fā)模式的市場，在后期的招商和運營方面存在很大的隱患。在專業(yè)市場逐步外遷的政策引導(dǎo)下，商家尋求新的發(fā)展口岸為新興的專業(yè)市場帶來客源，但整體的需求量是有限的；同時，借著商業(yè)地產(chǎn)的熱浪，部分投資者也轉(zhuǎn)戰(zhàn)專業(yè)市場，但對于這樣一個投資者并不太了解的市場，其投資風(fēng)險也顯得較大；在這樣的情況下，專業(yè)市場的熱度會逐漸減弱。

　　超千萬體量難消化　　專業(yè)市場洗牌成必然

　　2010年6月，成都市相關(guān)部門公布中調(diào)規(guī)劃戰(zhàn)略，計劃在未來3-5年內(nèi)完成100家商品市場向主城區(qū)以外的調(diào)遷、調(diào)整工作。經(jīng)過近兩年時間的建設(shè)，一批產(chǎn)業(yè)航母已經(jīng)完成集結(jié)，新的產(chǎn)業(yè)布局已經(jīng)基本呈現(xiàn)。

　　“規(guī)劃是好的，‘外遷’也是專業(yè)市場發(fā)展的必然趨勢，不過飯要一口一口地吃�！痹诔潜币粚�業(yè)市場負責(zé)人看來，這個調(diào)整可能是十年二十年，如今大家都寄希望于搶占先機一哄而上，市場顯然無法承受，洗牌已經(jīng)成為必然。
　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前城北建成的和在建的建材類市場面積超過900萬平米，其中大型市場有成都龍河（國際）裝飾建材城、大港建材城、佳飛國際建材家居市場、華川銀地國際建材城、華西大成建材配送中心、建工西部建材工業(yè)園、青龍（國際）建材城等十余個，規(guī)劃待建的還有300多萬平米。另一組數(shù)據(jù)則是，成都現(xiàn)有建材市場經(jīng)營面積不足300萬平方米，其中在“中調(diào)”規(guī)劃和“北改”工程中要搬遷的青龍、白蓮、青蓮、府河、512等幾大建材市場加起來也不足200萬平方米，也就是說成都新建的和在建的建材類市場面積幾乎是目前市場容量的3倍。

　　張猛認為，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，不少行業(yè)的專業(yè)市場建設(shè)呈現(xiàn)集中爆發(fā)之勢，存在供需失衡的潛在風(fēng)險。專業(yè)市場由于其設(shè)計和定位的特殊性，一旦無法吸引商家入駐，就很可能成為死鋪，而且轉(zhuǎn)手也會比較困難。在選擇專業(yè)市場時，除了要考查項目的地理位置和規(guī)模、開發(fā)商的實力等常規(guī)項目外，產(chǎn)業(yè)市場的發(fā)展前景、后期運營的團隊以及相關(guān)的營銷方式等都需要有所了解，以便能全方位地測算投資回報率，以免做出錯誤的決策。華西都市報記者鄒宇江先海

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